Jak przygotować działkę na sprzedaż? Grunt to odpowiednie przygotowanie
Szymon
Sprzedaż działki w teorii nie jest skomplikowanym procesem. To przecież nieruchomość jak każda inna. Jednak działek na różnych portalach ogłoszeniowych jest bardzo wiele, a biuro nieruchomości nie zawsze jest w stanie w równym stopniu polecać wszystkie oferowane grunty. Dlatego też warto podjąć kilka kroków, które przełożą się na zwiększenie efektywności procesu sprzedaży nieruchomości.
Od wielu miesięcy działki budowlane oraz rolne, na których obecnie nie można nic zbudować, ale po zmianie statusu będzie to możliwe, sprzedają się stosunkowo szybko. Większymi zainteresowani są deweloperzy, którzy nieustannie szukają terenów - dla nich najważniejszy jest cel inwestycyjny. Zaś mniejsze wybierane są przez nabywców indywidualnych. Mimo to sprzedający nie powinien zakładać, że „działka sama się sprzeda”, lecz powinien zadbać o prawidłowe wyeksponowanie ogłoszenia. Bardzo ważne jest skompletowanie wszystkich dokumentów.
Działka na sprzedaż: jakie dokumenty trzeba przygotować
Po pierwsze sprzedający musi ustalić, co tak naprawdę chce sprzedać, a więc czy działka ma status rolnej, budowlanej, usługowej czy leśnej. Przepisy nie pozwalają swobodnie budować na gruncie rolnym i leśnym. Odpowiedź znajduje się w dwóch dokumentach:
- Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy,
- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy.
Trzeba przy tym pamiętać, że studium określa tylko ogólne przeznaczenie i jest ono sporządzane zawsze dla całego terenu danej gminy. Nawet jeśli wynika z niego, że działka jest przeznaczona pod zabudowę, zainteresowany sprzedażą musi wystąpić o warunki zabudowy, jeśli chce sprzedać działkę jako budowlaną. Łatwiej, jeśli w gminie obowiązuje plan zagospodarowania, co niestety nie jest niczym oczywistym. Jeśli jednak istnieje on i nieruchomość jest oznaczona symbolem MN (tereny zabudowy mieszkaniowej) ma już konieczności występowania o warunki zabudowy, ponieważ działka jest prawnie uznana za budowlaną.
Działka rolna – jak zmienić jej status?
Jeśli działka jest objęta tylko ogólnym czyli Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy i jest w tym dokumencie przeznaczona jako tereny rolne, należy rozpocząć procedurę zmiany jej statusu. W tym celu trzeba złożyć w urzędzie gminy wniosek o wydanie warunków zabudowy. Urząd ma dwa miesiące na wydanie decyzji, jednak cały proces trwa dłużej. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest uzależnione tylko od urzędu gminy, a jeszcze od wielu innych organów, więc należy uzbroić się w cierpliwość.
Jeśli mamy działkę rolną i zakładamy, że w przyszłości będziemy chcieli ją sprzedać, nie należy odkładać przeprowadzenia procedury zmiany statusu. Niektórzy zakładają, że zajmą się tym, gdy pojawi się klient. Trudno zrozumieć takie odkładanie w czasie czegoś, co i tak musi zostać przeprowadzone. Sąd pewność, że klient będzie chciała czekać? To z jego strony ryzyko, bo nie jaki będzie ostateczny wynik postępowania i jaki dom będzie mógł zbudować. To w interesie sprzedającego jest przygotowanie ziemi do szybkiej sprzedaży.
Księga wieczysta i uzbrojenie nieruchomości
Kiedy działka będzie miała już status budowlanej, sprzedający powinien założyć księgę wieczystą. Za założenie i prowadzenie ksiąg wieczystych są odpowiedzialne sądy rejonowe właściwe dla położenia nieruchomości. Aby ją założyć, właściciel składa w wydziale ksiąg wieczystych wniosek na formularzu KW-ZAL.
Warto też uzbroić działkę, czyli zagwarantować dostęp do mediów. Wprawdzie sprzedaż nieuzbrojonej działki jest możliwa, ale taka nieruchomość uzyska niższą cenę. Odpowiedź na pytanie, czy działka jest uzbrojona czy nie, daje mapa zasadnicza którą można pobrać w urzędzie gminy. Zaznaczone są na niej będą wszelkie przyłącza: prąd, woda, kanalizacja, gaz, telekomunikacja.
Sprzedaż działki: czy biuro nieruchomości to słuszny pomysł?
Kiedy działka jest już przygotowana do sprzedaży pod kątem prawnym, trzeba wprowadzić ją na rynek. Zasadniczym pytaniem na tym etapie jest, kto zajmie się sprzedażą, a więc czy angażować agenta nieruchomości? Z jednej strony oznacza to korzyści, gdyż bierze on na siebie ciężar pozyskiwania klientów, umawiania się z nimi w celu prezentacji, utrzymuje z zainteresowanymi kontakt i odpowiada na wszystkie pytania, przygotowuje dokumenty. Jest specjalistą, więc ma rozeznanie w temacie.
Z drugiej strony, nie robi tego przecież za darmo. Umowy z agentami są różnie skonstruowane pod kątem tego, kto płaci prowizję. Czasem jest to wyłącznie kupujący, innym razem po połowie kupujący i sprzedający. Prowizja podnosi cenę i pół biedy, gdy kupujący godzi się ją zapłacić. Zdarza się jednak, że kupujący żąda obniżenia ceny powołując się na to, że warunki rozliczenia z agentem mu nie pasują, a przecież to nie on wybierał agenta, więc dlaczego teraz ma płacić. Gdy zainteresowanie działką jest niewielkie, sprzedający może być zmuszony zgodzić się na takie oczekiwania i tym samym otrzyma ze sprzedaży mniej pieniędzy.
Przy negocjowaniu z agentem ważna jest nie tylko kwestii rozliczeń, ale również, a może przede wszystkim tego, czy sprzedający może niezależnie od niego szukać klientów. Jeśli bowiem wyniki pracy agenta nie będą satysfakcjonować sprzedającego, może być zmuszony wziąć sprawy w swoje ręce. A brak efektów może wynikać z różnych powodów, jednym z nich jest to, że prezentowanie naszej działki nie będzie dla agenta priorytetem, nie będzie jej promował. Jeśli ma w ofercie nieruchomości, za które dostanie wyższą prowizję, to może na nich bardziej się skupi.
Sprzedający musi mieć jasność, czy jeśli sam pozyska kupującego, nie będzie mimo wszystko zmuszony płacić agencji prowizji. To typowa praktyka, którą agencje tłumaczą tym, że promowały nieruchomość, umieściły ogłoszenie w serwisach sprzedażowych, być może wykonały zdjęcia, więc podjęły wszelkie starania, by sprzedać działkę. Nierzadko takie spory kończą się w sądzie, mówimy przecież o niemałych pieniądzach.
„Sprzedam działkę samodzielnie”. Czy to się może udać?
Alternatywą dla usług pośrednika w obrocie jest samodzielne wystawienie działki na sprzedaż i przeprowadzenie procedury sprzedaży. Warto się skonsultować z prawnikiem i dać mu do przeczytania projekt umowy przedwstępnej i notarialnej - jego wynagrodzenie będzie dużo niższe niż prowizja w agencji! W internecie możemy bezpłatnie lub za niewielką opłatą umieścić ogłoszenie w serwisie sprzedażowym, przydatne są również różne grupy na Facebooku. Łatwiej będzie wtedy użytkownikom to ogłoszeni zlokalizować. Za reklamę powinien wystarczyć baner na działce, koniecznie trzeba też opowiedzieć o sprzedaży znajomym. Każdy zna kogoś, kto szuka działki na sprzedaż, więc kupującego można znaleźć przez sieć kontaktów.
Obok popularnych i powszechnie kojarzonych serwisów sprzedażowych powstaje coraz więcej specjalizujących się w sprzedaży nieruchomości. Oferują dodatkowe narzędzia do prezentacji działki, dzięki czemu kupujący mają pełny dostęp do informacji. Przykładem takiego serwisu jest Buylando, który oferuje kupującym także zdjęcia z drona i możliwość odbycia wirtualnego spaceru po okolicy, w której być może wkrótce zamieszkają. Obejrzenie działki na swoim komputerze może być tak samo korzystne jak wizyta kupującego na miejscu, a jakże łatwiejsze dla obu stron! Ponadto eksperci Buylando odpowiadają na pytania sprzedających i kupujących, dzięki czemu nie ma konieczności płacenia prowizji agentowi.
Działka na sprzedaż? Nic prostszego
Podsumowując: przed umieszczeniem ogłoszenia o sprzedaży właściciel nieruchomości powinien sprawdzić jej status i stan prawny, założyć księgę wieczystą, jeśli nieruchomość jej nie posiada. To bardzo ważne procedury i nie ma co działać w pośpiechu, kiedy już zaczną dzwonić klienci, a my zorientujemy się, że jest jakaś niezgodność w dokumentach.
Następnie trzeba zdecydować, czy w sprzedaż zaangażowany będzie agent. Jeśli tak, warto porównać oferty kilku firm pod kątem wysokości prowizji, zakresu współpracy i możliwości wypowiedzenia umowy, jeśli nie będziemy zadowoleni z jakości usług. A jeśli uznamy, że poradzimy sobie samodzielnie, zdecydujmy, czy skorzystać z tradycyjnych serwisów ogłoszeniowych, czy zapłacić trochę więcej, ale w zamian skorzystać z nowoczesnej platformy specjalizującej się nie tylko w publikowaniu ogłoszeń o sprzedaży działek, ale też pomagającej dokonać transakcji.
To może Cię zainteresować: Sprzedaż nieruchomości online bez pośrednika? To możliwe!
